HUURpunt trapt hun Ronde van Vlaanderen af bij Woonwinkel Knokke-Heist

14-10-2020

Op 23 september ging een kleine vertegenwoordiging van HUURpunt op bezoek bij het SVK van Knokke-Heist. Het was het eerste bezoek van de 'Ronde van Vlaanderen'. Gespreid over een aantal maanden willen we elk SVK bezoeken. Op dit moment zijn er een 15-tal gepland. De bedoeling van de bezoeken? Kennismaken met onze leden, verzamelen van goede praktijken en met kennis van het terrein wegen op de besluitvorming in de vorming van woonmaatschappijen en het nieuwe kaderbesluit sociale huur.

Tussen de zee, het Zwin, en de Zeebrugse havengeul

We werden goed ontvangen door Stefaan Keirse en zijn team. Later op de dag schoof ook de voorzitter aan voor een open gesprek. Stefaan is overtuigd van de voordelen dat zijn SVK volledig ingebed is in de lokale woonwinkel. Tijdens het bezoek verwijst hij regelmatig naar de voordelen van deze structuur. De positieve dynamiek die hier bestaat door de nauwe verwevenheid van het SVK en de gemeente is opvallend. Knokke-Heist heeft een relatief ruim aanbod sociaal wonen ten opzichte van de nood en toch is dit voor het lokaal bestuur geen reden om op de rem te gaan staan. Tegelijk is deze schaal straks te klein om niet in een grotere woonmaatschappij te moeten opgaan. Geografisch zit de gemeente echter gevangen tussen de zee, het Zwin, en de Zeebrugse havengeul. Het lokale verhaal lijkt moeilijk in te passen in een regionaal verhaal zonder in te boeten aan ambitie en dynamiek.

Durf!

De grootste sterkte van het SVK blijkt durf, en vooral durven onderhandelen. Deze sterkte komt het meest tot uiting in hun aanpak om te groeien. Stefaan spreekt met trots over de aanbrengcommissie die hij jaren geleden invoerde om woningen in beheer te kunnen nemen. Het leverde een goede samenwerking op met de immosector en het SVK kon zich in de woonmarkt positioneren op een eigen segment waar blijvend groeipotentieel is. We delen dit graag als inspirerende praktijk.

Knokke-Heist kent als kustgemeente hoge vastgoedprijzen. De concurrentie van inwoners en kapitaalkrachtige tweedeverblijvers stuwt de prijzen voor aankoop omhoog en bijgevolg liggen de huurprijzen er ook hoger dan gemiddeld. Tegelijk kent de gemeente ook inwoners in armoede en is er ook nood aan sociaal en betaalbaar aanbod.

Om voldoende woningen te kunnen inhuren startte het SVK met de steun van de gemeente in 2013 met een eigen aanpak: er werden middelen gereserveerd voor een aanbrengcommissie. Het SVK moedigt kandidaat-huurders aan om een interessant aanbod, bij immokantoren, te melden. Zo gaat men binnen het aanbod van immokantoren op zoek naar geschikte woningen voor hun kandidaten. Als een contact met een verhuurder tot een huurcontract leidt betaalt het SVK een commissie aan het immokantoor, gelijk aan de geafficheerde huurprijs. Door deze commissie is het voor immokantoren interessant om de verhuurder in contact te brengen met het SVK. Alle, behalve één, immokantoren in de gemeente werken hieraan mee. Vandaag worden zelfs amper nog commissies betaald (in 2019 minder dan €500 gebruikt van de gebudgetteerde €2250), maar sturen de immokantoren eigenaars van interessante woningen meteen door. Het SVK ontzorgt de immosector voor een segment waar ze zelf weinig return op halen terwijl ze hun klanten wel een goede dienstverlening kunnen geven met die doorverwijzing.

Een betaalbare huurprijs

Om tot een contract te komen onderhandelt het SVK een betaalbare huurprijs die sterk onder de vraagprijs ligt. Zeker in de beginjaren was het echter nog steeds vaak onmogelijk om in te huren aan een prijs die voldoende laag was om ook huursubsidie te kunnen krijgen. In die situaties kwam de gemeente tussen met een lokale huurpremie.

De aanpak leverde op. Het SVK kende groei en het model kreeg kans om zijn voordelen te tonen aan verhuurders. Sterk inzetten op huurdersbegeleiding met aandacht voor overlastpreventie zorgde dat verhuringen voldoende opgevolgd werden. Op vandaag neemt het SVK woning in huur aan een huurprijs die gemiddeld €100 lager is dan toen ze startten met deze aanpak. Het SVK slaagde erin een goede reputatie op te bouwen met steun van de immosector en het geniet veel vertrouwen van verhuurders en investeerders. Enkel voor woningen met 3 of meer slaapkamers is de gemeentelijke huurpremie nog nodig. Op de markt is er een groot verschil tussen de prijzen voor deze grotere woningen en beter betaalbare kleine wooneenheden.

Zijn er nadelen aan deze aanpak? Zeker wel. Jaloezie van buren speelt soms op over het prijsverschil dat ontstaat tussen de particuliere huurder zijn SVK- buur. De onderhandelde lagere huur voor het SVK verschilt sterk met de markthuur. De Vlaamse en gemeentelijke huursubsidie maken dat verschil nog groter. Het SVK vraagt daarom discretie over de te betalen huur. We moeten ook nuanceren dat Knokke-Heist een financieel sterke gemeente is. Er is armoede en het SVK heeft huurders met dezelfde problematieken als elders, maar er zijn ook middelen om problemen aan te pakken.

Goede samenwerking met partners

Wat we onthouden uit dit bezoek is dat geloof in de sterkte van het SVK-model kan leiden tot mooie resultaten. Het SVK vond er het potentieel om te groeien en verwierf door deze aanpak de steun van lokaal bestuur, immosector en tevreden private verhuurders en investeerders. Om te besluiten met de woorden van Stefaan: De boodschap dat er mits een wat commerciëlere houding en een goede samenwerking met vele partners (ja, ook de private sector en een betrokken bestuur) veel mogelijk is moet de conclusie zijn van jullie bezoek aan Knokke-Heist.

Team SVK Knokke-Heist